Почему инвестиции в российские квартиры теряют доходность

Рост цен на квадратные метры в России часто вводит инвесторов в заблуждение: номинальное удорожание не гарантирует сохранения капитала. Ирина Кремко, CEO GREEN CITY REAL ESTATE, предупреждает, что без учета инфляции и реальных операционных расходов покупка жилья под сдачу превращается из пассивного дохода в трудозатратный и рискованный актив.

Пример московского ЖК «Вершинино» иллюстрирует ловушку восприятия. С 2021 по 2026 год стоимость однокомнатных квартир там выросла с 15,4 до 21 млн рублей. Если оценить эту динамику через покупательную способность, выяснится, что реальная ценность актива просела на 20%. В пересчете на базовые товары квартира стала дешевле, несмотря на рост цифр в рублях.

Арендная модель также не оправдывает ожиданий. При текущей стоимости в 21 млн рублей ежемесячная выручка составляет 80 тысяч. После уплаты налогов, комиссий и покрытия расходов на ремонт чистая доходность едва достигает 3–4% годовых. В условиях высоких ипотечных ставок такая схема становится убыточной, особенно при частой смене арендаторов.

Альтернативой выступают рынки вроде Дубая, где инвесторы работают с контрактами, гарантирующими фиксированную доходность около 10% годовых. В таких сделках все риски простоя и управления берет на себя профессиональная сторона. Российская же классическая схема требует от собственника постоянного вовлечения, не обеспечивая при этом защиты от инфляции. Сегодня квартира перестала быть универсальным инструментом накопления и требует тщательного расчета, чтобы не превратиться в пассив, требующий бесконечных вложений.